[부동산 강의] 월부 실전준비반 4강 강의후기

 

안녕하세요 :)

여유로운 노후를 꿈꾸는 베즈입니다!

 

 

 

예상치 못하게

너나위님의 실준 4강이 어제 업로드되어

너무 궁금한 나머지

호다닥 들어봤는데요! ㅎㅎ

 

 

 

작년 4월에 들었던 실준 너나위님 강의와 비교하면,

'많은 점이 바뀐 것 같다'는 생각이 들면서

너무 재밌기도 하고, 이해하느라 시간도 꽤 들면서

 

 

그때도 진짜 좋았는데,

'강의 퀄리티가 더 좋아졌다.'

'아, 나 실준 재수강 하길 진짜 잘했다.'

이런 생각이 들었습니다.

 

 

 

너나위님 말씀 하나하나 놓치기 싫어서

필사하며, 계속해서 생각하고,

이해하느라

계속 다시, 다시

들었던 것 같아요.

 

 

 

그만큼

정말 많은걸 배울 수 있으면서도

동시에 본질을 계속해서 상기하게 되는,

그런 강의였습니다.

 

 

 

이번 후기도 기억에 남는 것 위주로

뼈를 씨게 맞은 부분 위주로

작성해보려고 합니다.

 

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1.知彼知己百戰不殆

지피지기 백전불태

"적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다."

 

대부분의 사람들은 상대방을 아는데 심취한 나머지

나를 잘 모릅니다.

 

 

 

내가 어느 단계에 있고

어떤걸 고치고

앞으로 어떻게 나아가기 위해서

지금 뭘 해야하는지를

알아야 위태롭지 않은데

 

 

 

마음이 조급한 나머지

그냥 되는대로 환경 속에 나를 넣고

되는대로 강의듣고 과제하고

그러고 있지는 않았나 반성하는 계기가 됐습니다.

 

 

 

8단계 중 지금 제 단계는 2단계인 '안다'인 것 같습니다.

임보를 쓰면서, 1등을 뽑으면서

'하는게 어렵다'라는 생각이

자주 들기 때문입니다.

 

 

 

KB시계열을 보고 흐름을 해석하는게 어렵고

공급물량을 보면서 어느정도의 경쟁률과

청약 당첨 점수가 유의미한건지도 모르겠고

어느 위치에 어느 세대까지의 입주가 얼만큼의

영향을 미치는지 판단을 해도

그게 맞는지 아닌지 모르겠고

좋은 곳부터 보라는데 좋은 곳은 내 투자금에 안맞고

그렇다고 저가치인 물건만 볼 수도 없고

근데 또 안좋은것도 지금 봐둬야

좋은게 왜 좋고 안좋은게 왜 안좋은지를

알 수 있다고 하고

임보도 성장해야하고 단임 전임 매임 실력도

성장해야하고 1등뽑기도 의미있게 해야하고

시세트래킹도 해야하고

앞마당이라고 자신있게 말하려면

시세가 머릿속에 박혀서

앞마당 내 단지들로 핑퐁이 돼야하는데

 

 

'언제쯤 이걸 다 잘할 수 있는거지?'

 

 

계속해서

'잘 하고있는게 맞나?'

'열심히만 하고있는 건 아닌가?'

'한 달에 하나만 성장영역으로 잡으면

이번 앞마당도 의미있게 못만드는게 아닐까?'

 

 

 

별의 별 생각이 문득문득 드는 요즘입니다.

 

 

 

 

저는 이번달 감사하게도

시간이 많아서 그와 비례하게

투자에도 엄청난 시간을 갈아넣고있는 중인데요,

 

 

 

 

이렇게 시간을 많이 투자함에도

계속해서 부족한 부분과

성장해야 할 부분만 보이고

이런 저런 의구심들이 드는 것 같습니다.

 

 

 

결론은, 그래서 저는 지금 '안다'인 2단계.

혹은 어쩌면 '모른다'인 1단계인것도 같습니다.

앞으로 고수가되는 8단계까지 가려면

많은 시간과 노력이 필요하겠지만

 

 

 

너나위님께서

"5년이든 3년이든 아는지역이 많은사람이

실력이 더 좋은거예요."

라고 하셨기에

 

 

최대한 매 월 완성된 임장보고서 1개를 만들기 위해서

꾸준히, 우당탕탕, 꾸역꾸역

정진해 보려고 합니다.

 

 

[BM]

1.매달 복기하며 메타인지하기

2.매달 시세 외우며 앞마당 만들기

 

 

2.사람들이 사고싶은 집인가, 아닌가.

 

"사람들이 과연 30년 주담대를 받아서

이 집을 사고싶어하는가?"

 

 

 

현재 제 임장지의 선호 입지 가치는

압도적으로 '학군'입니다.

그래서 핵심 학군지는 서울과 버금갈 정도의

가격을 형성하고 있는데요,

 

하지만 투자금이 저와 너무 동떨어져있다는 생각에

같은 구에서 핵심 학군지와

동떨어져있는 생활권을 보면서

'여기도 같은 구니까 괜찮겠지?'

'이 중에 어떤걸 투자할 수 있을까?'

이렇게 생각했었습니다.

 

 

그런데 마음하나튜터님께 질문했을 때에도

차라리 "그 생활권보다 같은 시 내 다른 구의

더 좋은 생활권을 투자하는게 낫다.

그래서 앞마당을 늘려야 하는거다."라고 하셨고

 

 

너나위님께서도 한 지역에서 좋은거

가격 이미 많이 올랐다고

안좋은거 찾아다니지 마세요.

"그 동네 사람들이 담보대출 내가지고

살거같지 않은 집까지 찾아다니지 마세요."

라고 하셨습니다.

 

 

 

역세권이냐 아니냐가 우선 기준이 아니라,

사람들이 갖고싶어하느냐.

 

 

 

지금 이걸 기준으로 위에서 말했던

떨어지는 생활권을 다시 생각해보면

몇개 단지를 제외하고는

그렇게 족쇄를 채우고 싶을 것 같지는 않습니다.

 

 

그래서 이번에 단지분석을 할 때에도

사람들이 족쇄를 채우고 싶을 것 같은 단지들을

우선적으로 분석을 해보려고 합니다.

 

 

 

그리고 제가 앞마당을 더 늘린 후에,

마음하나튜터님께서 말씀하신 생활권과

이 곳을 비교해보면서

너나위님께서 말씀하신대로

두 지역 중 어디가 더 사람들이

사고싶어할지를 생각해보려고 합니다.

 

 

 

빨리 앞마당을 늘리고 싶고,

비교하며 어디가 더 낫다는 판단을 할 것을 생각하니

너무 기대되고 설레네요! ㅎㅎ

 

 

[BM]

1.단지분석할 때 생활권 내 선호도 높은 단지부터 하기

2.이 동네 사람들이 대출 일으켜서 사고싶을지 판단하기

 

 

 

3.잃지 않는 투자란

더 벌진 못하더라도

덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지

투자시장에서 살아남기 위한

선택을 하는 투자

 

 

 

이거를

살까 말까

팔까 말까

보유할까 말까

 

 

이런 생각이 들 땐,

[잃지 않는 투자]를 써놓고

그것에 맞는 선택이 뭔지를 생각해보라고 하셨습니다.

그러면 질문하기 전에 10개 중 8개가 사라질 거라고.

 

 

항상 '본질을 기억하자' 해놓고

막상 다양한 케이스를 마주하면

또 그거에만 매몰되서

잃지않는 투자를 잊곤 합니다.

이제는 잊지않기위해

확언에 이 구절도 추가해야겠어요!

 

 

뇌에다 문신을 해버려...

 

 

[BM]

1.'잃지않는 투자' 확언에 넣고 매일 되새기기

 

 

 

4.할 수 있는 것에 집중한다.

 

얼마 전, 친구를 만났는데

친구가 이런 이야기를 했습니다.

"부동산 이렇게 거래 안되고

시장 상황 안좋은데 사?"

"난 더 떨어질거같아서 못사겠어."

 

 

예전의 저였다면 이 말에 동의하며

"맞아. 어디까지 떨어질 줄 알고 사?"

라고 했을 것입니다.

 

 

하지만 지금은 이렇게 생각합니다.

'시세를 예측하는건 맞을 수도 있고

틀릴 수도 있기에 부질 없다. 그 시간에

아파트 하나라도 더 봐야한다.'

'오히려 이런 시장에 남들과 반대로 행동해야 한다.'

'아는대로 행동해야 한다.'

 

 

너나위님께서

"할 수 있는 것에 집중해야 한다."

라고 하셨습니다.

 

 

 

현재 시점에서 어떤 것이 저평가이고

어떤 것이 싼지

어떤 것이 사람들이 족쇄 채워서 사고 싶은지

그리고 이 분석들을 통해 확신을 가지고

사람들과 반대로 행동해야 합니다.

 

 

 

지금 제 임장지 또한

매매가가 전고점대비 30%정도 빠진 곳들이

많습니다.

하지만 전세가가 그만큼 받쳐주질 못합니다.

그렇다면, '이게 사람들이 족쇄를 채우고 싶지 않은 물건이냐?'

를 생각했을 때, 그건 아닙니다.

주변 소도시들의 수요까지 끌어들일만한

학군지의, 핵심동네이기 때문입니다.

결론은 너나위님 말씀처럼 이 지역 사람들이

현재 전세를 굉장히 저렴하게 살고있다고 생각합니다.

 

 

 

그래서 계속해서 이 지역을 트래킹하며

전세가가 올라오는걸 지켜보고

기회가 올 때 바로 잡을 수 있도록

행동하려고 합니다.

 

[BM]

1.시장 전망하고 예측하는 것에 집중하지 않기

2.할 수 있는 것에 집중하기

 

 

5.투자 이후 시나리오

 

월부에서 많이 듣는 이야기 중 하나가

'1호기를 하고 나면 사라진다.'입니다.

하지만 강의를 들으면 들을수록

매수하는것만 중요한게 아니라

그 이후에도 계속해서 트래킹하고

가치를 판단해야 잃지 않는 투자가 가능함을

깨닫습니다.

 

 

 

너나위님께서는 투자 이후 시나리오를

네 가지의 케이스로 나누어 설명해주셨습니다.

이는 앞으로 제 투자인생에서

계속해서 참고할 로드맵으로 활용해야겠다는 생각이 들었습니다.

 

 

강의 내용 중 기가막혔던 예시.

전기톱과 도넛

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

 

"전기톱 왔다갔다하는데

배고픈 상태면 도넛 먹으려고

손을 집어 넣는다.

근데 죽지 않으려면 손을 넣으면 안돼."

 

 

독서를 하면서 요즘 깨닫는 것 중 하나가

본능대로, 근시안적으로 행동하면

성공의 길로 가기 어렵다는 것입니다.

이 예시 또한 그 얘기인 것 같습니다.

 

 

 

상승장에서 운좋게 많이 벌어서

돈 맛에 취해있을 때.

더 벌려고 가치없는 지역 재투자하거나

상승장 후반임을 모르고 대출을 까지 않는 것.

 

 

덜 떨어져서 가격 안저렴한데

계속 거길 보고있는 것.

 

 

다 본능적이고 근시안적인 생각과 행동입니다.

 

 

잃지않는 투자를 하기 위해

너나위님의 말씀 잊지 않고

계속해서 아는대로 행동하겠습니다.

 

 

 

[BM]

1.네 가지 케이스 외우기

2.아는대로 행동하기

 

 

6.전세가율의 또 다른 의미

 

투자금이 크지 않은 투자자들은

계속해서 전세가율에 매몰됩니다.

 

저 또한 수도권 외곽,

지방의 1억대 저가치&높은 전세가율의

물건들을 보며

'뭐야, 이거 지금 사면 되는거 아니야?'

라는 생각을 한 적이 있습니다.

 

 

 

그런데 이번 강의에서

높은 전세가율=적은 투자금

외에,

전세가율의 또 다른 의미를 알게됐습니다.

 

 

 

매매가는 소유하는 비용

전세가는 이용하는 비용.

그 집에 살긴 살아야 하는데 갖고싶지 않다면

매-전 갭이 크지 않아도 매수하지 않습니다.

그렇다면 반대로 이 갭이 크다는 것은

너무 갖고싶을 때.

이를 통해 언제 사서 언제 팔아야 함도 알 수 있었습니다.

 

 

그저 단순하게 투자금으로만 생각하지 말고

'사람들이 사고싶은지 아닌지까지'

연관지어 생각해아함을 깨달았습니다.

 

 

또한 더욱 더,

'전세가를 먼저 보면 안된다'는 것 또한

다시 한 번 되새겼습니다.

 

 

[BM]

1.전세가율 먼저 보지 말것. 가치대비 싼가가 먼저이다.

2.사람들이 사고싶은가 안사고싶은가 생각하기.

 

 

 

7.절대적 저평가 판단

 

너나위님께서는

수도권과 지방의 절대적 저평가를

확인하는 방법에 대해서

친절하게,

차근차근 알려주셨습니다.

그리고 중요한건

이걸 직접 해보는 것이라고 하셨습니다.

 

 

강의 초반에 전문가 앞에서

고집부리지 않는 스윙스 예시를 들어주셨는데

저도 너나위님, 튜터님들께서 하시는 말씀

곧이곧대로 받아들이고

바로바로 행동하려고 합니다.

 

 

 

말씀하신 내용 꼭 실천해서

스스로 판단해보겠습니다!

 

 

 

[BM]

1. PIR 및 전세가율 구해서

지금 임장지 판단하기

 

 

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<지금당장 해야할 것>

1.부동산지인 들어가서 구별로 시세 데이터 따기

2.PIR 및 전세가율 구하기 비례식!!!

3.매월 한 개 "가격 포함" 지역분석 보고서 결과물 내야 하므로

현재 임장지 시세 외우기

 

 

너나위님께서 다양한 지역과

다양한 단지들을 말씀해주셨는데,

그 지역을 알면 이 강의가 얼마나 더 재밌을까

하는 생각이 들었습니다.

 

특히 비교평가 부분에서요!

그래서 더욱 더, 매월 앞마당 한개 만들기를

꾸준히, 성실하게 해야겠구나

시세를 머릿속에 넣어서

핑퐁이 되도록 실력을 쌓아야겠구나

하는 생각이 들었습니다.

 

 

아.. 정말

강의를 들으며

'와 너무 재밌다'

'더 알면 얼마나 더 재밌을까'

'신난다'

하는 생각이 새삼 들었습니다.

 

 

솔직히 말하자면,,

제가 월부 유튜브를 그렇게 많이 보지도 않았고

너나위님을 존경하지만,

엄청난 팬까진 아니었거든요...

 

 

 

근데 이번 강의 보고나서

나도 너나위님 현강 듣고싶다

성장해서 질문하고싶다

나중엔 단지 핑퐁도 하고싶다

라는 생각까지 하게 됐습니다.

 

 

정말 좋은 강의로

뼈 때려주시고,

긍정적인 영향 주시고

동기부여 해주신 너나위님!

 

 

정말 감사합니다. :)