[부동산 강의] 월부 실전준비반 3강 강의후기

 

 

안녕하세요 :)

여유로운 노후를 꿈꾸는 베즈입니다!

 

 

오늘은 코크드림님의 실준 3강

'실전 투자 사례를 통해 수익 내는 법'이

업로드 되었습니다.

 

 

임보 단지분석과 결론을 앞두고

코크드림님의 실전 투자 사례

그리고 생각의 흐름을 배우며

3,4주차 임보 결론에 꼭 BM해야겠다는 생각을 했습니다.

 

 

아직 부동산 투자를 해보지 않아서

실제 투자하는 과정에서 발생하는

협상, 계약, 대출, 잔금 등에 대해서는

잘 몰랐었는데,

이번 강의를 계기로

실전 투자 전에 놓치면 안될 것들을

구체적으로 배울 수 있어서 좋았습니다.

 

 

오늘도 기억에 남는 내용을 위주로

후기를 작성하며

BM을 정리하고 실천해보려고 합니다!

 

1.손품+발품의 중요성

"정답은 현장에 있다."

이런 말을 최근에 많이 들었습니다.

관심있는 지역이 거주지와 먼 경우,

손품을 많이 팔고 발품은 적게 파는 경우가 있는데요.

 

 

손품만으로 현장의 상황을 모두 알 수 없기에

꼭 발품도 팔아야 한다는 뜻입니다.

 

 

이번 앞마당의 사임을 쓰며

발품의 결과가 손품 했을 때와 많이 다르다고 느낀건

지난 주말의 단임 때 였습니다.

 

 

'주요 학군지와 멀고 주변 상권도 그닥이라

선호도가 떨어질 것 같은데?'

했던 단지가

실제로 가보니 대형평수가 많아서

'09년식임에도 조경이 고급지다.

조용하고 살기 좋은 느낌이네

외제차도 많이 보인다.

이정도 단지면 대형평수를 선호하는 사람들이

눈여겨 볼 것 같은데?'

라는 생각이 들었습니다.

 

 

그래서 손품으로 상상해보고

발품으로 확인해본다는 거구나.

그래서 정답은 현장에 있다는거구나.

손품과 발품의 콜라보가 이래서 중요하구나.

를 다시 한 번 깨달았습니다.

 

 

그리고 코크님께서는

"손품과 발품을 통해 지역을 제대로 파악하지

못한 대가는 자산의 격차로 이어집니다."

라고 하셨습니다.

 

 

앞으로도 계속해서 손품 정보와

현장이 얼마나 일치하는지 확인하고

다르다면 그 이유를 분석하고 파헤치는

투자자가 되려고 합니다.

 

 

 

[BM]

1.사임쓸 때(손품) 생각 최대한 녹여서

임장할 때 확인하고(발품) 사임 보완하기

2.손품과 발품 어느 하나 소홀히 하지 않기

 

 

 

2.수도권 & 광역시 & 중소도시

수도권과 지방의 광역시, 지방의 중소도시

세 파트로 나누어

입지 요소 중 어떤 것이 가장 중요한지

그 선택에 따라 수익이 얼마나 다른지를

실제 사례들을 통해 알려주셔서

더욱 이해가 잘 됐습니다.

 

 

그래서 이번에 임보에서 1등 뽑기를 할 때에도

광역시는 ㅇㅈ가 ㅇㅅ보다 중요한 점을

감안하여 비교평가 해보려고 합니다.

 

 

하지만 지난 23년, 그리고 앞으로 공급이

많은 지역이라 입지의 마지노선을

어디까지 해야할지가 좀 어려운건 사실입니다.

 

입지 독점성의 마지노선을 깊이있게 분석해보겠습니다.

 

 

 

[BM]

1.수도권,광역시,중소도시의 선호 입지요소를

바탕으로 비교평가하기

2.현재 앞마당의 입지 독점성의 마지노선 분석하여

공급과 함께 생각하기

 

 

 

3.지역내 비교

지난주에 시세지도를 그리는데

두 단지가 법정동은 다르지만 같은 택지지구에 속하고

연식과 세대수, 평형이 비슷한데

1억이 넘게 차이가 나는걸 보면서

'왜 이렇게 1억이나 넘게 차이나는걸까?'

'왜 A단지가 B단지보다 1억이 넘게 비쌀까?'

하는 의문을 가졌었습니다.

 

 

이쪽은 시세지도를 그리지 못하고

단임을 먼저 간 지역인데요,

단지 분위기는 A < B 였어서

단임 후 시세지도를 그릴 때 좀 당황스러웠습니다.

 

 

A단지의 장점은 양옆으로 초중고가 있고

뒤로는 산이, 앞으로는 천이 흘러 산책하기 좋다는 점

단점은 단지 입구부터 1층 전체가 천장있는 주차장이라

어둡고, 2층(동 입구)로 올라갔을 때 조경이 별로라는 점

 

 

B단지의 장점은 초등학교 가깝고

옆으로 천이 흘러 산책하기 좋으며

뒤로는 논이 펼쳐져있어 조용하다는 점

단점은 기찻길이 있어 소음문제가 있을 수 있다는 점

이정도입니다.

 

 

오늘 강의를 듣고,

'아 단지의 분위기보다 중요한 것이 위치구나.'

'두 단지가 가까이 위치하여 같은 생활권이더라도

A단지는 초중고 다 편하게 다닐 수 있는 장점이 크구나.'

'지역 안에서 비교할 때에는 단지 분위기보다

땅의 위치가 더 중요하구나.'

를 깨달았습니다.

 

 

 

[BM]

1.지역내 비교를 할 땐 단임 분위기보다

땅의 위치를 우선적으로 생각할 것

 

 

 

 

4.앞마당 내 1등 뽑기

지역 내에서 1등을 뽑은 후에는

본인의 앞마당 내에서 1등을 뽑고

시세트래킹 또는 매물코칭을 통해

투자를 하거나 복기해야함을 배웠습니다.

 

 

저는 지방 앞마당이

지금 하고있는 곳을 제외하면 1개인데요,

이번 임보에서 지역내 1등을 뽑은 후에

꼭! 지방 앞마당 내 1등을 뽑아보려고 합니다.

 

 

인구수가 약 100만 정도 차이가 나지만

둘 다 학군지로서 중요한 역할을 하는 곳이기에

어떤 결론이 날지 저도 궁금하네요.

 

 

그리고 이러한 연습을 계속해서

빠른 시일내에 매코도 받고

투자도 진행할 수 있으면 좋겠습니다. ㅎㅎ

 

 

 

[BM]

1.지역내 1등 뽑고 앞마당 내에서 1등 뽑기

2.계속해서 시세 트래킹하기

 

 

5.수도권 투자 사례

코크드림님께서는 매수와 전세 세팅, 잔금 및 입주까지

일련의 과정을 깊이있게 다뤄주셨는데요,

투자를 해보지 않았다면 하나도 모를 내용들을

미리 알려주셔서

'투자 전에 꼼꼼히 챙겨볼 수 있겠다.'

'뭔가 놓쳐서 후회할 일을 최소화 할 수 있겠다.'

싶은 생각이 들었습니다.

 

 

또한 예전에는 전세가 안빠질 경우

전단지도 돌리고,

셀프 인테리어도 하셨다는

이야기를 많이 들었었는데

코크드림님께서는 셀프 인테리어 최대한 하지말고

전단지도 지금은 비추라고 하시면서

양도할 수 있는것은 양도하고

최대한 중요한 것, 투자에 집중하며

다음 투자건을 적극적으러 찾아나가야 된다고 하셨습니다.

 

 

투자 활동을 1-2년만 할게 아니기 때문에

멀리 보고 길게 가야한다는 점을

배울 수 있었습니다.

 

 

 

[BM]

1.작은 돈 아끼는 것에 집중하기 보다

벌리 보고 투자에 집중할 것

 

 

6.잔금여력

임장하고 임보쓰면서 막연하게 궁금했던 내용이

'잔금을 칠 수 있는지의 여부가 중요하다는데

나의 잔금여력은 어떻게 알 수 있는거지?'였습니다.

 

 

코크님께서는 DSR과 최근 등장한 스트레스DSR을

예를 들어 설명해주시면서

'내가 살 수 있는 절대가의 상한선이 얼마일까?'

를 계산해봐야 한다고 하셨습니다.

 

 

방법만 알려주고, "직접 해보세요."가 아니라

연봉이 얼마일 경우, 계산 했을 때

감당할 수 있는 절대가가 얼마인지

예시를 통해 구체적으로, 가시적으로 설명해 주셔서

더욱 이해가 잘 됐습니다.

 

 

그리고 동시에, 연소득이 높아질수록

대출 가능한 폭이 커지기 때문에

내 업무도 소중히 여기고,

업무 동료들과도 잘 지내야 겠다는 생각을

새삼스럽게 했습니다. :)

 

 

 

[BM]

내 잔금여력 계산해보고 1등 뽑기 할 때 반영하기

 

 

7.로얄동 로얄층

선배님들의 임보를 보다보면,

동별 타입과 평수 방향 등을

정리해놓은 장표가 있음을 알 수 있습니다.

'와 이렇게까지 해야하나'싶었는데

오늘 그 이유를 배웠습니다.

 

 

지방에서는 이런 하락이나 보합이 지속되는 장에서

로얄동과 로얄층이 아니면 거래가 안되는 경우가

많다고 합니다.

 

그래서 이왕이면 로얄동, 로얄층을 본다는 것을

깨달았습니다.

 

 

3주차의 단지분석장표에서

이를 모든 단지에 적용해 보는 것은 어렵겠지만

그래도, BM해보려고 합니다.

 

 

[BM]

단지분석 장표에 로얄동, 로얄층 반영해서

비교평가 해보기

 

 

 

 

 

 

이번 강의는 투자자들이 실전 투자에서

마주할 수 있는 다양한 상황과

예방, 대처 방법 등을 배울 수 있었던

알찬 강의였습니다!

 

시간에 늘 쫓기는 투자자들을 위해

시간관리 방법까지 알려주신

코크드림님 감사합니다.

 

 

남은 3,4주도

시간 관리 잘 하며

독강임투인에 정진하겠습니다! ㅎㅎ